전세 매물부터 계약까지 전과정, 알아야할 점들

법은 생각보다 빈틈이 많다. 이게 내가 전세를 공부하면서 느낀 생각이다.

어릴때는 부모님이 혹은 보증금이 적어서 크게 걱정하지 않고 대수롭지 않게 생각했던 것들이, 액수가 커지고 내돈이 되다보니 부담스럽고 걱정이 된다.

특히 직장에 다니면서 한달에 백만원 더 벌기가 얼마나 어려운 것인지 몸소 깨닫고나니, 전세 사기에 더 조심하게 되고 근심도 많아졌다.

1. 일단 전세는

  일시금을 담보로 주택을 빌려쓰는 것으로, 사실상 예금 금리가 1~2%인 지금 같은 상황에서는 특수한 경우를 빼고는 나올 수가 없는 매물이다.

1) 전세금을 이용하여 빚을 막는 용도
2) 전세금을 이용하여 투자하는 용도

따라서 여러 이유로 이사를 가게되는 경우나 들어가게 되는 경우에는, 내 집에 전세금을 내고 들어올 새로운 임차인이 생겨야 하고 또 내가 전세를 가게 되는 경우에는 그 집에 거주하고 있는 세입자가 또 다른 집으로 이사가기 위한 여러가지 요소들이 합이 잘 맞아야 한다.

여기에 은행 대출까지 껴있어 대출 심사등의 불확실한 요소가 더해지면 심히 괴로운 상황이 자주 연출된다.

2. 전세 사기

모든 종류의 전세 사기를 다 나열할 수도, 그것들을 모두 피해갈 수도 없다. 일단 법이 나를 위하 발벗고 나서줄 것이라는 생각은 접자.

또 인터넷에 나와있는 대로 신분증 확인이나 계약서상 근저당권 말소같은 특약과 전입신고등을 잘 마무리한다고 해서 사기를 안당하는 것도 아니다. 사기를 치고자하면 반드시 칠 수 있다. 물론 그 사람을 잡고 돈을 받아내는 동안 우리가 허비해야할 시간과 체력 낭비가 문제인 것이다.

결국 전세와 관련된 모든 것을 확인하되, 기도 메타인 것이다.

3. 계약 전 매물 확인

굉장히 교과서적인 말이지만 전세 계약을 앞서서 우리는 물건을 대여하는 것이다. 즉, 물건이 내 마음에 들고 이상이 없는 것을 확인하는 것은 기본중에 기본이다.
괜히 제대로 확인안했다가 들어가서 실망하고 버티면서 살 생각말고 제대로된 물건인지 확인부터 하자. 겨우 몇 백원, 몇 천원하는 물건도 마트에서 여러번 고민하고 사지 않는가?

확인해야할 것도 다양하다. 기본적으로 주택의 건물이나 주차 공간을 확인하고, 집안 내부에 곰팡이나, 파손된 것은 없는지 구조물들은 정상적인지. 특히 물과 관련된 수압이나 녹물, 배수와 같은 것들은 필수로 확인해야 한다.

또한 주택 자체만 아니라 주택에 엮여있는 전 세입자나 기타 이해관계자들 관계도 확인해보자. 어떤 경우에는 세입자와 임대인간의 분쟁중인 매물도 있을 수 있다.

4. 부동산을 통한 정보 얻기 & 계약서 작성

아마도 부동산에 가면 등기부 등본을 떼어줄텐데, 대수롭게 넘기면 안된다. 말소된 사항까지 모두 출력해달라고 하여 어떤 사람들의 손을 거쳐서 지금까지 오게되었는지 확인해야 한다.

특히 가장 세심히 보는 부분은 매물의 소유 관계 (집주인이 1명인지), 건물, 토지의 소유자가 동일한지, 건물, 토지에 근저당은 없는지(원룸 건물과 같은 매물은 특히 토지에 근저당이 있는 경우가 있다.), 어떤 경위로 매매되었는지를 보자.

근저당의 경우 대부분은 금융권(은행) 근저당이겠지만, 때에 따라서는 개인간 근저당이나 전세권 설정이 되어있을 수도 있다. 아마도 공인중개사가 잘 알려주겠지만 이제 겨우 등기부 등본 하나 떼어본 것이고, 확정일자나 전입세대 열람 조회를 통해서 내가 들어갈 시점에 다른 계약에 의해 점유되고 있진 않은지 확인해보는 것도 좋다.

또한 국세나 임금 체불등은 모든 근저당권보다 우선하므로 만약 건물주가 사업자이라면 요청해보는 것도 필요하겠다. (임금 체불은 고용 노동부 문의해보아야 하고, 국세는 완납 확인서 발급 요청하거나 서류 지참하여 세무서에서 확인 가능)

깡통 전세를 피하거나 전세 보험을 들기 위해서도 KB 시세를 확인해보고, 대출을 할 생각이라면 대출 심사 요건이나 기간등을 고려해야 한다.


가계약금 걸기전에 공인중개사에게 물어서 추가적으로 알아둬야하는 사항이 있는지, 석연치 않은 점이나 모호한 부분은 확실히 하고 넘어가는 것이 좋다.

이후에 집주인과 일정을 맞추어 계약서를 작성하면서 계약금(전세금의 5~10%)을 선금으로 주게 된다. (전세 대출의 경우 5%이상 계약금을 송금한 이력이 있어야, 대출 진행이 되므로 참고하자.)

전세 계약시에도 앞서 확인한 등기부 등본과 같은 정보를 확인해서 내가 확인한 내용에 변동은 없는지, 그리고 그로 인해 대출에는 영향이 없을지 확인해야 한다. 그리고 집주인과 딜을 통한 도배, 장판, 수리등의 내용과 근저당 관련 사항, 잔금일등에 대한 특약 사항을 기입하자.

5. 그리고 잔금

끝날 줄 알았겠지만 본 게임은 이제부터다. 여러 가지 사기의 시발점이 되는 것은 내가 잔금을 치는날 발생한다. 잔금 치는날 말소하기로 했던 근저당이 살아있거나, 새로은 근저당이 생기거나, 집주인이 바뀌거나, 집주인이 아니거나?등의 문제가 생기게된다. 아 물론 대출이 안되어서 잔금을 못치게 되는 경우는 그냥 계약금 날리게 되는 거니 반드시 대출관련된 것은 철저히 준비해야한다.

그리고 잔금치는 그날. 앞서 언급된 확인 했던 것들을 다시금 확인해야 하고, 근저당 말소 특약이 있는 경우 집주인과 동행해서 근저당을 말소해야 한다. (여기서 근저당자가 은행이 아니면 골치아파 진다. 말소의 경우 1~2주 정도 걸리게 되는데, 근저당의 대부분은 전세금으로 말소하는 것을 전제로 깔기 때문에 확인할 다른 방법을 찾아봐야 한다.)

또한 전입 신고를 하자. 단, 전입 신고는 +1일부터 권리가 생기기 때문에 잔금 치고 근저당권이 발생하게 되면 그 근저당이 우선하게된다는 점을 알아야 한다. 따라서 잔금은 은행업무가 종료되는 그 시점에 하는 것이 좋긴하다. 그리고 다음은 반드시 전세 보험을 가입해야한다. 애초에 전세보험이 안되는 매물은 거르는 게 맞다.

6. 행복하게 살기

로 끝날 줄 알았겠지만, 이제는 깡통 전세나 집주인 변경, 전세 연장등을 걱정해야할 시기가 올 수 있다. 여기서부터는 나도 경험하지 못했으니.. 지금은 행복하게 살아야겠다.


너는 전세 사기를 당할거야!!!는 아니지만 그래도 너무 사람을 100% 믿을 필요는 없다.
당장 몇천원 몇만원 아끼는 삶을 사는 사람이 큰 목돈이 오가는 거래를 100% 신뢰로만 한다면 그건 호구다. 확인할 것과 요구할 것은 당당히 하자.