1주택자가 특례보금자리론으로 월세끼고 아파트 사기

1. 특례 보금자리론이란?

 올해만 특판으로 나온 상품으로 23년초 집값 폭락을 방지하고자, 윤석열 정부에서 일시적으로 판매하는 주택 담보 대출이다. 

 

 특례라는 이름답게 당시에 시장에서 찾아볼 수 없는 파격적인 조건을 제시했는데, 1) 소득을 보지 않는 다는 점, 2) DSR의 제한을 받지 않는 다는 점, 3) 최대 5억까지 대출 받을 수 있다는 점, 4) 전입 요건이 없다는 점, 5) 고정 금리 및 조건이 맞는 사람들에게는 체증식 대출이 가능하다는 점이다.

 

 특례 대출이 풀리자 시장은 그에 반응했고, 잔뜩 올랐던 집값은 폭락하지 않고 특례 대출 조건 9억에 맞춰 천천히 우하향했다. (글을 쓰는 이 시점에는 서울의 집값이 다시 반등하는 그림을 그리고 있지만, 특례 대출이 급락이 아닌 완만한 집값 하락과 다시 거래량 증가에 마중물이 된것은 확실하다.)

 

2. 그래서 월세 끼고 아파트 매수 가능?

  가능하다. 내가 그렇게 샀으니까.

 

 앞서 말한 것처럼 특례 보금자리론에는 전입 요건이 없다. 물론 갭투자의 목적으로 산 것은 아니다. 이 글을 볼 만큼 부동산에 관심을 가진 사람이라면 알 듯, 서울/경기 기준 1,2월이 거래 절벽과 급매물이 터진 시점이고 3, 4월부터 매수세가 다시 붙으면서 집 값이 오르기 시작했다.

 

 아쉽게도 1, 2월에 보던 집을 용기가 없어 매수하지 못하고 다시 3, 4월에 집을 구하다보니, 괜찮은 매물은 다 나갔고 그나마 괜찮은 매물이 월세를 낀채 매도하고 있어 이를 매수했다.

 

 물론 몇가지 특이점은 있었다.

 첫번째로 기존 보유 주택에 주담대가 있어서는 안된다. (그러면 대출이 안나온다나.) 

 

 둘째, 월세 세입자가 있기 때문에 대출 심사 중에 은행에서 세입자가 실제 존재하는지 그리고 지금 집을 담보로 대출이 나가는 것에 대한 설명 절차가 추가된다. (세입자가 반드시 알아야 할 정보이니 당연한 절차이지만 약 1주~2주 정도 시간이 추가로 소요된다.)

 

 셋째, 은행권 담보대출의 이율이 더 싸다. 특례의 경우 3년내 처분 조건이지만, 은행권의 경우 무주택 기준 특례보다 이율 조건이 좋았다.

 

 3. 특례 보금자리론은 대면으로 받자

 

 인터넷의 후기는 대부분 일반적인 내 집 마련 (무주택, 주택 매수 후 전입)의 이야기가 많다. 특히 특례 보금자리론은 올해 한정이라 참고할 만한 후기가 더 적다.

 

 부동산 거래라는게 일반인에게는 평생 몇번 없을 일이고, 큰돈이 움직인다. 내 월급의 몇배, 몇십배 되는 돈을 대출 심사가 늦어지거나 부결이되는 등의 이유로 날린다고 생각하면 정말 정신이 아득해진다.

 

 즉 e-아낌 방식으로 대출하는 경우가 한달 정도 피말리게 되는데, 월세 세입자가 있다면 필요 서류도 늘어나고 심사 과정 자체도 추가된다. 나의 경우 SC 제일은행의 t-특례보금자리론을 받았는데, 실제 보금자리론 대출 서류 준비 및 심사는 약 1주일로 얼마 걸리지 않았지만, 앞서 말한 세입자 확인 과정이 추가되면서 시간이 2주 정도 더 걸렸다. 

 

 단점도 있다. 대면 거래를 지원하는 은행에서 체증식을 지원하지 않는다. 체증식 30년을, 원리금 균등으로 50년 돌리면 체증식이랑 비슷해지긴 한다. ^^.. 그래도 대출 상담이나 문의 사항이 있을 때, 바로 바로 물어볼 수 있어 심적으로 안정감이나 만족도는 매우 높았다.