산본 매화주공 14단지 - GTX 금정역, 월판선

이름 : 산본동 매화주공 14단지

위치 : 군포시 산본동

세대 : 1847세대

준공 : 1995.7 (22년 기준 28년차)

용적 : 148%

건폐 : 13%

평형 : 20평(공급 69, 전용 50), 21평 (공급 70, 전용 50) 

평형 세대 : 20평(267세대), 21평(240세대), 영구임대 1340세대

 

 

눈 여겨볼 포인트

1) 임대 아파트

 - 용적과 건폐가 낮으면서 1800세대의 대단지 아파트

 - 총 1800세대 중 1300세대가 영구 임대로 LH관리

 - 사용 연한 30년 기준으로 재개발을 결정하므로, 본 궤도에 오르려면 2+3~4년이 걸리며 실입주는 +@로 10년 넘게 남음

 - 단, LH가 한다고 가정했을 때 이야기고 민간 세대만 분리, 단독 진행은 어렵지 않을까

 

 

 

2) 금정역 GTX + 종합 환승 센터 <- 이게 중요

 - 금정역 GTX은 이미 들어오는게 기정 사실이라 거들떠 볼 것도 없다.

 - 오히려 종합 환승 센터를 건립하므로 교통의 요충지로 만들겠다는 의지로 보임

 

 

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 3) 월판선

 - 판교부터 인천까지 가는 월판선이 안양역(1정거장)과 인덕원(GTX 1정거장) 두 곳을 스쳐지나감

 - GTX로 강남 출퇴근권 + 월판선으로 판교 출퇴근권이 마련된 것. (이런거 보면 인덕원이 진짜 레전드)

 

출처 : http://www.gunponews.net/mobile/view.asp?group_name=332&intNum=25870

 4) 금정역 일대 재개발

 - 의외로 아파트 + GTX만 보고 매화 주공을 찾았을 텐데, 앞부분에 재개발 지역으로 묶여있다.

 - 금정역 주변 4~5000 세대 수준이며, 아마도 비슷한 시기에 올라가지 않을까 싶음. 

 - 지금 당장으로는 오래된 상권으로 보이지만, 향후에는 2), 3), 4) 합쳐서 시너지가 괜찮을 것으로 보임

 

 

 5) 의외로 별로인 위치

  - 의외로 언덕에 위치하고 있음, 물론 금정역까지 600미터 남짓인데 힘든 도보가 될 것.

  - 앞에 아파트가 버티고 있음, 현재 정문 위치에 아파트 하나가 떡하니 버티고 있음.

  - 주변에 아무것도 없음. 상권은 거리가 있고 실제 아파트 주변에는 별게 없다. (보는 시각 차이, 오히려 상권이 좀 있어야 할텐데 싶음)

  - 뒤로 수도권 제1 순환 고속도로 있음, 실제 안살아봐서 소음이나 먼지!! (큰길 주변은 방음도 문젠데 먼지가 너무 심함)가 어떨지 모르겠음, 물론 교통은 좋겠지만 바로 탈 수 있는지 여부는 아직 확인 안해봄

 

 

 6) 그 외

  - 완전 평지면서 넓게 배치되어있는 안양의 역세 베드타운인 평촌이나 범계랑 가격이 크게 차이가 안남

  - 금정역에 더 가까운 위치가 재개발되기 때문에 위치적 요소에 따라 가치 디스카운트가 있을 수 있음.

 

 작성일 기준 실거래가 5.1억, 호가 5.2억이며 거래가 그렇게 많지는 않음. (아마도 민간 500세대라 1800세대 대비 거래량이 이정도 라는 착각이)

 

 개인적으로 매수하고 싶음

1) 가격이 저렴함. 서울 출퇴 가능 경기도권 + 역세권 5억이면 싸다.

2) 호재가 많음. 말만인 호재가 아니라, 실제 건설시에 강남+판교 출퇴 가능이라면 말 다했지

3) 앞에 구도심도 거의 재개발이니 나름 괜찮아 보임

4) 단, 아파트 지대 자체가 높고, 임대아파트라는 점, 10년을 넘게 지켜봐야 한다는 점

5) 가장 중요한건 이미 즐겨찾기 이후로 많이 올랐다는 점..ㅋㅋ