구운동 삼환아파트, 재건축 가능할까?

1. 수원 권선구 구운동에 위치한 삼환 아파트

건축연도	1991.04 (32년차)	세대	1680세대 (2동 복도식)
용적률	228%	건폐율	18%
19, 20, 21년도 매매가(22평)	1.7억 / 2.2억 / 2.7억	22년도 매매가 (22평)	4억 3천
주차공간	부족	주변시설	화서역, 버스터미널, 학교, 식목원

 

 

2. 호재

 1) 신분당선

 신분당선이 아파트를 끼고 있는 대로를 따라 지나갈 예정. 단 아파트 바로 입구는 불가할 것으로 보이며 일월먹거리촌이 있는 사거리즈음이 아닐까 싶음.

 

 2) 재건축

 추가적으로 아파트 가격을 견인할 만한 호재라고 하기에는 조금 무리가 있어 보임. 포스팅 작성 현재 안전진단 E등급을 받아서 재건축이 인가가 났음.

 

 3) 주변 시설

 스타필드가 화서역에 건축중이고, 위로는 수목원, 사이언스 파크등이 건설중이다. 초품아는 아니지만 근거리에 초등학교, 중학교도 2개나 위치해 있다. 또한 그외 대형 마트나, 버스터미널 그리고 공원같은 녹지가 매우 많다.

 

 4) 도로망

 우선 서울을 다니기 편하다. 과천 - 남태령 - 강남 순환로를 이용할 수 있다. 다만 수원내 타지역으로 가기에는 교통 체증이 심한편이다. 특히 수원역과 고가도로는 헬이다.

 

3. 재건축

 지금 상황이 그대로 유지된다면 안될 거라 본다.

 

 아파트의 대지가 일단 3종 일반 거주지역이다. 아마 화서 푸르지오는 상업지역으로 용적률 500%까지 건축이 가능하지만, 이 아파트는 300%까지 밖에 안된다. 즉, 현재 용적률 228%에서 가용할 수 있는 용적률은 72%밖에 되지 않는다. 물론 대지 용도가 바뀌면 모르겠지만 단순 아파트 재건축에 대지 용도를 바꿔줄리는 만무해보인다.

 

 바로 앞 동남아파트가 재건축에 들어가서 가격이 많이 올랐는데, 이 아파트는 5층짜리 저층 아파트이다. 제일 작은 평수 기준 5-6억정도 하는데 아마 삼환 아파트도 재건축을 하게 된다면 분담금이 2-3억 하지 않을까 싶다.

 

아 물론 구운역이 들어서면 용적률 500%된다, 분담비 없이 재건축 한다라고는 하지만 실제 가능성 여부는 불투명.

 

4. 그래서

선거철이기도 하고, 실제로 다음 부동산 정책에서 재건축, 재개발을 많이 허용하는 추세라면 어떻게 될지는 모르겠지만, 실제 폭등전 집 값 만큼을 분담금으로 내고 매수할 수 있는 사람이 얼마나 많을지는 지켜 보아야한다. 무조건적으로 분담금을 내는 선택을 해야하는 것도 아니지만, 굉장한 난항이 예상된다. 물론 재개발되고 난다면 분양가는 민간 기준 7억~8억이지 않을까 싶다.